Si bien es cierto que el acto gravado por el ISR es el ingreso (precio pagado al vendedor), el cálculo no se hace con base en los ingresos, el cálculo se hace con base en la utilidad obtenida.

Así las cosas, salvo en contadas excepciones, el ISR no se calcula aplicando un porcentaje al precio recibido, sino que primero se debe conocer la utilidad obtenida y luego aplicar una tabla progresiva para conocer el impuesto a pagar.

Hay muchas reglas generales y muchas excepciones que deben aplicarse antes de hacer el cálculo, es importante que una persona experimentada haga el análisis y cálculo correspondiente. 

Art. 121 Ley del Impuesto Sobre la Renta:
• Costo comprobado de adquisición.
El precio que el actual vendedor pagó por el terreno y por las construcciones.

• Inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
Aquellos gastos que signifiquen un aumento de valor del inmueble (no aplica a gastos de mantenimiento).

• Gastos notariales, impuestos y derechos.
Lo que el actual vendedor pagó al notario por concepto de honorarios, impuesto de transmisión patrimonial y derechos de registro.

• Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.
Lo que el actual vendedor pagó a la inmobiliaria al comprar o al vender el inmueble.

Las facturas que reúnan los requisitos fiscales vigentes en la fecha de su expedición, en cuyo caso se podrá deducir el 100% del monto.

De no tener los comprobantes fiscales, se puede acreditar con un avalúo de las construcciones, mejoras o ampliaciones referido a la fecha en que se hicieron las inversiones (avalúo de mejoras), en cuyo caso sólo se podrá deducir el 80% del monto de las inversiones (el monto referido a la fecha en que se hizo la mejora).

Opcionalmente y según convenga al vendedor, se puede deducir sin comprobantes el 10% del precio total en el que se vende el inmueble. 

Si compró el inmueble antes de enero de 2014, la escritura de compra es suficiente, ahí está consignado el precio que se pagó y es el que usará el notario para acreditar la deducción.

Si compró a partir de enero de 2014, debe presentar la factura digital que expidió el vendedor cuando se compró el inmueble. Si el vendedor era una persona física, es altamente probable que el notario haya expedido la factura por cuenta del vendedor.

Si no cuentan con el CFDI, habrá que consultar la contabilidad electrónica del actual propietario, ya que, si el notario hizo la factura, debió quedar guardada en la contabilidad sin que él se diera cuenta.

Si no está en la contabilidad electrónica, deben acudir al notario que hizo la escritura de compra para que expida el documento.

Hay algo importante que debes saber, si la compra fue a partir de enero de 2014 y no se cuenta con el CFDI del inmueble, no podrán deducir el precio que el actual vendedor pagó, por lo que el ISR será mucho más alto de lo normal. 

Sí.

Para deducir los honorarios del notario, se debe exhibir la factura original. Para deducir los impuestos y derechos, se deben presentar los recibos oficiales expedidos por las autoridades correspondientes (o en su defecto copias certificadas). 

Art. 93 Ley del Impuesto Sobre la Renta:
• Cuando el inmueble vendido sea la casa habitación del contribuyente.
• Cuando el vendedor no haya solicitado exención en los tres años anteriores.

Art. 155 Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta:
• Cuando la superficie construida no excede más de tres veces la superficie del terreno (en caso de exceder, se calcula ISR por el excedente).

• Cuando el ingreso recibido por cada uno de los vendedores no excede las 700 mil unidades de inversión (en caso de exceder, se calcula ISR por el excedente).